מה חשוב להכיר לפני פתיחת בית מלון?

דף הבית » מה חשוב להכיר לפני פתיחת בית מלון?

חלום של כולנו שהעבודה שלנו תהיה אתר נופש. מצד שני, מכלול הדרישות של השלטונות, העונתיות והעלות הגבוהה מהווים שיקול מהותי. בהמשך תוכלו לקרוא את המידע הדרוש לכם כדי להגשים את החלום שלכם ולפתוח בית מלון.

מאפייני שוק המלונות בישראל

כולם אוהבים חופשות ונראה שהישראלים במיוחד. תחום האירוח והתיירות מתפתח באופן תמידי לאורך השנים. בצפון זה בא לידי ביטוי בעיקר בצימרים, ובדרום (אילת) יש ריכוז מלונות מאוד גבוה. באזור תל אביב, ניתן למצוא יותר ויותר מלונות בוטיק והסיבה לכך מרתקת. תיירים רבים שמגיעים ולבתי המלון אין מספיק מקום לכולם. מנקודה זו הדרך לפתיחתם של כמה עשרות מלונות בוטיק הייתה קצרה. מלונות אלה, לוקחים בניין מגורים או מבניים משרדים והופכים אותו למלון בוטיק שגודלו תלוי בגודל המבנה. תהליך הפיכת בניין מגורים/ משרדים למלון בוטיק הוא תהליך ארוך ומורכב של שימוש חורג, הכרוך בעלויות גבוהות מאוד. אבל, עם ניהול נכון לאורך זמן ההשקעה משתלמת.

התיירות בארץ מבוססת בעיקר על תיירות חוץ ופחות על תיירות פנים. השנים בהן הורגשה עליה משמעותית בתיירות היו השנים בהן האירוויזיון היה בישראל. אירועים גדולים כמו מצעד הגאווה מעלים בצורה משמעותית את אטרקטיביות העיר בנוסף למזג האוויר המושלם שלה. החולייה החלשה היא עלותה הגבוהה של חופשה בארץ. הישראלים וגם התיירים הבינו, שעבור חצי מהסכום הם יקבלו חופשה חלומית ביוון או קפריסין השכנות. רוב בתי המלון בארץ מופעלים על ידי אותה רשת, שלאט לאט קנתה את השליטה בתחום. בראיה לטווח ארוך, ענף התיירות בארץ נמצא בעליה וזה בגלל הדרישה הגוברת לטיסות לואו קוסט. גילוי נאות: מצב זה נכון לכל מדינות העולם ולא רק בישראל.

למרות שהמגמה חיובית, תחום התיירות חווה תהפוכות מדי פעם בגלל שאנחנו נמצאים באזור גיאוגרפי נפיץ. הכול יכול להתהפך לרעה בעקבות פיגוע או אירוע בטחוני אחר, שיגרור אחריו גל גדול של ביטולים. למרות שלפי כל הנתונים האובייקטיבים ישראל היא אחת מהמדינות היותר בטוחות בעולם, המיתוג השלילי שנעשה לה חזק יותר מהמיתוג החיובי וזה משפיע באופן ישיר על ענף התיירות.

פנו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות:

נכון להיום אפשר לראות שמלונות הבוטיק חצו את גבולות תל אביב לערים אחרות בהן יש פוטנציאל תחבורה ידידותי למשתמש. למשל ברחובות, הוקמו מספר מלונות יחסית זולים בקרבת תחנת הרכבת שמתחייבים ל "עשרים דקות מתל אביב". אמנם הרכבת לא פעילה 24/7 ולא מגיעה לכל מקום, אבל התיירים שמחפשים מחירים יחסית זולים, לא יודעים את מה שאנחנו כן.

משרד התיירות הציב סטנדרטים לבתי המלון. החוזר מפרט את כל סוגי ההלנה המוכרים ואת הרמה שלהם ומפרט במדויק מה נדרש עבור כל סוג וכל רמה. המטרה העיקרית היא ליצור סטנדרט של חדרי המלונות בכל הארץ, לקבוע דרישות סף לגודל החדרים והאבזור הנדרש, בהתאם לרמה של החדר או המלון וכמובן, ליישר קו מבחינת דרישות (דרכי מילוט, תקנים לחניות, בטיחות ונגישות).

ההשקעה הכספית בהקמת בית מלון

ההשקעה הכספית הנדרשת בהקמת בית מלון היא גבוהה מאוד, אפילו לאנשים במעמד סוציואקונומי גבוה. לא כל אחד יכול לקום בבוקר והחליט שהוא מקים בית מלון. הזמן הדרוש להחזר ההשקעה של הקמת בית מלון הוא בערך 3 שנים, לפעמים אפילו יותר. זה מאוד תלוי במידת ההצלחה של המלון ועד כמה המיקום שלו טוב. בתחום הזה אין סוף להשקעה: יש מלאים שצריך לחדש, בלאי ופחת של ציוד ואביזרים ועובדים שמפעילים את המלון 24/7.
אחת המשימות החשובות היא לדאוג למקסימום תפוסה במלון גם בתקופות החלשות על ידי קבוצות ובנוסף, להשקיע בפרסום מסיבי באתרים כמו BOOKING ו AIRBNB.

לפני שאתם חותמים על חוזה ארוך טווח עם בעל הנכס, בצעו בדיקות מקדימות בעזרת אדריכל. הבדיקות כוללות את תוכניות התב"ע, את היתרי הבניה ואת כל הבניה המתוכננת בשנים הקרובות. אתם לא רוצים לקום בוקר אחד ולגלות שהועדה המקומית מתנגדת לבנית המלון שלכם בגלל אילוצים סביבתיים.

העלות הגבוהה ביותר תהיה שלב השיפוץ של המלון. שלב זה דורש מעורבות מלאה של מספר יועצים, כל אחד בתחומו, שיתנו את חוות דעתם המקצועית על המצב הקיים ועל פי דרישתם יבוצעו שינויים בתוכניות. שלה השיפוץ/ ההקמה הוא בעצם הריסה של פנים המבנה תוך שמירה על הצד החיצוני ועל קורות ועמודי תמיכה, ותכנון מחדש של הפנים על מנת שיתאים לצרכים ולדרישות של בית המלון המתוכנן. אחרי שהמלון הוקם, עיקר ההוצאה תהיה עבור העובדים (75%), 15% על תחזוקה ו 10% על שיווק ופרסום העסק.

את חוזה השכירות תעשו תמיד בליווי צמוד של עורך דין בתחום שיני מקרקעין וחוזים.

השקעה ראשונית

עבור מלון בגודל של 600 מ"ר (28 חדרים) תידרש ההשקעה הראשונית הבאה:

שכירות– השכירות יכולה לנוע בין 70,000-200,000 ₪ לחודש, תלוי בגודל הנכס ובאזור בארץ בו הוא ממוקם.

שיפוץ ועיצוב מחדש– עלות השיפוץ וההקמה מחדש תהיה בין 600,000-1,800,000 ₪ תלוי בגודל הנכס.

רישיון עסק– בית מלון חייב ברישיון עסק. עלותו של הרישיון היא 15,000-30,000 ₪ בשנה, תלוי בגודל המלון ומספר החדרים ולא כולל עלויות שימוש חורג.

שימוש חורג– רוב הבניינים בהם מוקמים מלונות הבוטיק לא נועדו למטרה זו ולכן, נדרש הליך שימוש חורג. התהליך כולל הגשת בקשה מסודרת ועלותה כ- 25,000 ₪.

יועצים– על מנת להקים בית מלון, תצטרכו להשתמש בשירותי יעוץ במגוון נושאים: אינסטלציה, מיזוג אוויר, נגישות, בטיחות אש ועוד. העלות תנוע באזור ה 35,000 ₪.

צוות עובדים– על מנת להחזיק בית מלון בצורה שוטפת, צריכים להיות 4-8 עובדים לפחות במשרה מלאה. מצ"ב השכר המקובל בענף נכון לשנת 2018:

פקיד קבלה- משמרת של 8 שעות – 7,000 ₪ בחודש.

איש אחזקה– עם ניסיון או בלי – 7,000-9,000 ₪ בחודש.

עובדי ניקיון- 6,000 ₪ בחודש.

מנהל / מנכ"ל – לפחות 16,000 ₪.

סכומים אלה לא כוללים הוצאות נוספות כגון ביטוח מנהלים ואחזקת רכב.

ציוד וריהוט– 350,000-900,000 ₪. הציוד כולל ריהוט ואבזור מלא עבור כל חדר (מיטה, שידה, אמבטיה מאובזרת, טלוויזיה, ארון וכו'), לובי, מדים עבור כל עובדי המלון, תאורה ועוד. עצה ידידותית: את מלאי המגבות והסדינים ניתן להזמין ישירות מסין ולחסוך המון כסף. נסו לבדוק אפשרויות לרכוש כך את כל הציוד הראשוני.

פרסום ושיווק– עלויות השיווק ינועו בשנה הראשונה בין 150,000-350,000 ₪ עבור קידום באינטרנט וברשתות החברתיות.

מהם השלבים בפתיחת בית מלון?

ההבדל הגדול ביותר בהקמת בית מלון ועסקים אחרים הוא כמובן העלויות הגבוהות. נדרש פה מימון ותזרים מזומנים גדולים במיוחד. עיקר ההשקעה הראשונית צריכה להיות בהכנת תוכנית עסקית מפורטת, והסבר למשקיעים (הבנקים), איך אתם מחזירים את ההשקעה.
המדריך שכתבנו ייתן לכם מושג ראשוני על התהליך, אך במקביל, תצטרכו לעבוד עם יועץ – אדם שיש לו המון ניסיון בתחום המלונאות שידריך אתכם איפה להשקיע את הכסף על מנת לייצר רווח כמה שיותר מהר. לכאורה, נראה שתחום המלונאות רווי, אבל עדיין ישנה דרישה גבוהה למלונות בערים המרכזיות ולכן, אם תעבדו צמוד לתוכנית עסקית טובה אחוזי ההצלחה שלכם יגדלו.

בנית תוכנית עסקית מפורטת
מציאת נכס במיקום אידיאלי
התאגדות ברשויות המס ובביטוח הלאומי
שיפוץ המקום ועיצובו מחדש
גיוס עובדים
פרסום ושיווק

לגבי המחיר לחדר, נתון זה די נקבע על ידי השוק, אך אם אתם רואים שהתפוסה שלכם לא מלאה, נסו להוריד את המחירים בהדרגה או לצאת במבצעים טובים.
טיפ! בדקו תמיד בלוח השנה אירועים ותאריכים חשובים. לא רק חגי ישראל אלא גם תערוכות, תחרויות בינלאומית, מצעד הגאווה וכל אירוע לא שגרתי. צאו במבצעים אטרקטיביים בתאריכים אלו ותוכלו למלא את המלון ביתר קלות.
פרסום באתרים כמו BOOKING בהם אתם יכולים לקבל ציון, יכול לעזור לכם בפרסום של מבצעים לקהל איכותי יותר. תופתעו לגלות שיש אנשים שמוכנים לשלם יותר עבור שירותים כמו: אינטרנט, ספא בתשלום, חדר ישיבות ועוד.
דרך נוספת להגדיל הכנסות היא מכירת מזכרות לתיירים בנוסף למכירת משקאות קלים/ אלכוהול ואוכל. גם למכירת אוכל וגם למכירת אלכוהול נדרש רישיון עסק וכתוצאה מכך, יכול להיות שינוי בתכנון של הלובי. מקור נוסף להכנסה שנפוץ ברבים מבתי המלון, הוא סיורים בתשלום.

ביטוחים

ישנם מספר ביטוחי חובה אותם תצטרכו לעשות, זוהי רשימה חלקית ובנוסף אליה מומלץ להתייעץ עם סוכן ביטוח הבקיא בנושא: מבנה, תכולה, צד ג', חבות מעביד.

רשימת ציוד לכל חדר

לסיכום

הקמת מלון דורשת השקעה כספית גבוהה מאוד וידע בתחום התיירות, עם דגש על בתי מלון. אין הבדל מהותי בין ניהול של עסק אחר לניהול מלון, אבל ההון הראשוני הנדרש הוא גבוה מאוד כפי שכבר ציינו. זכרו שבמיוחד בישראל למצב הבטחוני יש השפיעה ישירה על ענף התיירות וברגע האמת אתם תהיו שם לבד. שמרו על הכסף שלכם ותדאגו ליום אפור.
ענף התיירות בארץ נמצא בעליה עקבית. כולם אוהבים לנפוש ועם ניהול נכון אתם יכולים להגיע רחוק. יש דעות שאומרות שטיסות הלואו קוסט פוגעות בתיירות הפנים ומעודדות תיירות חוץ אבל, תמיד יהיה מי שינפוש כאן כי… יש לנו ארץ נהדרת.

פנו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות:

איך לבנות תוכנית עסקית לבית מלון?

עסק המלונאות הוא ענף המספק לינה ומנוחה עבור לקוחות שרוצים לקחת חופש מחיי היומיום שלהם ולנפוש. חלק מהמלונות הם קטנים בניהול משפחתי או מלונות בוטיק בעוד שאחרים הם מלונות גדולים ומפוארים.

ענף המלונאות הוא תחרותי ביותר, וההצלחה תלויה במספר גורמים, כגון מיקום, מחיר, איכות השירות ושיווק.

בסך הכל, עסקי המלונאות ממלאים תפקיד קריטי בתעשיית הנסיעות והתיירות העולמית, ומספקים שירות חיוני למיליוני מטיילים ברחבי העולם.

תוכנית עסקית לבית מלון

תקציר מנהלים: ספקו מידע כללי וקצר על עסקי המלונאות שלכם, כולל החזון, היעדים וקהל היעד שלו, להדגיש את נקודות המפתח של התוכנית העסקית שלכם.

ניתוח שוק: ערכו מחקר שוק כדי להבין את הביקוש לשירותי מלונאות בשוק היעד שלכם ונתחו את התחרות.

אסטרטגיית שיווק ומכירות: תבנו תוכנית שיווק ומכירות המתארת כיצד תגיעו לקהל היעד שלכם, כולל פרסום, מדיה חברתית ואסטרטגיות קידום מכירות אחרות.

ניהול ואיוש עובדים: תארו את מבנה הניהול של המלון שלכם ואת התפקידים והאחריות של כל חבר צוות. הגדירו את אסטרטגיות הגיוס, ההכשרה והשימור עבור העובדים שלכם.

תוכנית תפעול: פרטו את התפעול היומיומי של המלון שלכם, כולל נהלי צ'ק-אין/צ'ק-אאוט, ניקיון, חדרי אוכל, תחזוקה ושירותים נוספים.

תוכנית פיננסית: תבנו תוכנית פיננסית המתארת את עלויות הקמה, הכנסות חזויות ורווחיות. כללו מאזן דוח רווח והפסד ודוח תזרים מזומנים.

דרישות מימון: תבדקו את דרישות המימון עבור עסק המלונאות שלכם, כולל מקורות מימון.

ניהול סיכונים: ציינו את הסיכונים והאתגרים הפוטנציאליים שעסקי המלונאות שלכם עלולים לעמוד בפניהם וציינו איך תפחיתו סיכונים אלו.

צמיחה עתידית: תארו את התוכניות שלכם לצמיחה עתידית, כולל התרחבות לשווקים חדשים, הוספת שירותים חדשים או פתיחת מיקומים נוספים.

מסקנה: סכמו את התוכנית העסקית שלכם והדגישו את נקודות המפתח המדגימות את הכדאיות וההצלחה הפוטנציאלית של עסק המלונאות שלכם.

דוגמא לתוכנית עסקית לבית מלון

תקציר מנהלים:

המלון שלנו הוא מלון יוקרתי המציע אירוח ושירותים ברמה גבוהה לכלל הלקוחות. המשימה שלנו היא לספק חווית נופש יוצאת דופן העולה על הציפיות ויוצרת זיכרונות. קהל היעד שלנו הוא כל מי שזקוק לנופש וחופשה מהשגרה הקבועה.

ניתוח שוק:

המתחרים שלנו כוללים מלונות יוקרה נוספים באזור ומלונות בוטיק יוקרתיים ונכסי נופש להשכרה. אנו מתכננים לבדל את עצמנו על ידי מתן שירות אישי, שירותים ייחודיים ומיקום מעולה בלב העיר אשר קרוב לאטרקציות ולחוף ים.

אסטרטגיית שיווק ומכירות:

אנו נשתמש במגוון פלטפורמות שיווק כדי להגיע לקהל היעד שלנו, כולל פרסום מקוון, מדיה חברתית, נבנה קשרים עם סוכני נסיעות ואנשי מקצוע אחרים בענף הנסיעות כדי להניע הזמנות. צוות המכירות שלנו יקבל הכשרה להצגת המלון שלנו.

ניהול ואיוש עובדים:

צוות ההנהלה שלנו יורכב ממנהל כללי, מנהל תפעול, מנהל מכירות ושיווק ומנהל פיננסי. אנו נשכור צוות מנוסה לכל מחלקה כולל ניקיון, דלפק קבלה, חדר אוכל ושירותי אורחים. כמו כן, נשקיע בהכשרה ופיתוח כדי לוודא שהצוות שלנו יספק שירות יוצא דופן לאורחים שלנו.

תוכנית מבצעים:

המלון שלנו יציע 100 חדרי אירוח, למלון יהיה אינטרנט מהיר, מצעים יוקרתיים ומוצרי רחצה לכל חדר. כמו כן, נציע מגוון שירותים כגון: חדר אוכל משובח, בר על הגג, מרכז כושר וספא.

תכנית פיננסית:

צפי רווח ועלויות משתנה מעסק לעסק.

דרישות מימון:

אנחנו מחפשים מימון של ____, אנו נשתמש בכספים לכיסוי עלויות הקמה, רכישת נכס, שיפוץ ורכישת ציוד.

צמיחה עתידית:

אנו מתכננים להרחיב את מותג המלונות שלנו למיקומים נוספים בחמש השנים הקרובות, תוך שמירה על המחויבות שלנו לספק חוויות אורח יוצאות דופן.

סיכום:

אנו מוכנים להפוך למלון יוקרה מוביל באזור שלנו, המציע שירות שאין שני לו. אנו בטוחים בתוכנית העסקית שלנו ומצפים להגשים את החזון שלנו.